Endret: 19 feb 2019     Opprettet: 11 des 2018

Veiledning for bygningsmessige tiltak i Gamlelinja Borettslag

HISTORIKK

Opprinnelig regulerings- og bebyggelsesplan for borettslaget ble vedtatt av Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten den 6. november 1980. 

Etter ønske fra borettslaget, utarbeidet arkitektene Terjesen, Kjelstad og Horn AS forslag til utbygging/påbygging av rekkehusene, vedtatt av Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten den 26. oktober 1989, som en veiledende plan.

Planen ble senere revidert av Enerhaugen Arkitektkontor AS og godkjent av Oslo kommune, Plan og bygningsetaten den 12. juli 2004, som endelig plan.

Denne planen er gjeldende regulerings- og bebyggelsesplan for borettslaget. Planen finner du her: Regulerings- og bebyggelsesplan.

Denne planen er vesentlig, og du bør lese den.

Momenter som ble vektlagt i arbeidet med utbyggingsplanen

Følgende momenter ble spesielt vektlagt:

Respekt for borettslagets særpreg og arkitektur

Huskroppens nåværende tilpasning til terrenget må så langt mulig opprettholdes

Størst mulig bevaring av grøntområder

Størst mulig likhet for de enkelte hustyper

Utbyggingen må være til minst mulig sjenanse for naboer, spesielt med hensyn til solforhold og utsikt

Restriktiv holdning til detaljer og utførelse

Estetikk og visuelt uttrykk 

I tillegg til utbygging/påbygging av rekkehusene, er det andre typer tiltak utomhus som det finnes forskjellige regler for, avhengig av tiltakets art.

 

De mest vanlige tiltakene er:

  • platting/utegulv, med eller uten rekkverk 
  • oppføring av mindre frittliggende bygning som ikke benyttes til beboelse 
  • innsetting/fjerning av vinduer/kjellervinduer 
  • planering av terreng 
  • forstøtningsmurer 
  • levegger 
  • gjerder 

 

REGULERINGS- OG BEBYGGELSESPLANEN

Byggegrenser for utbygging/påbygging av rekkehusene 

I gjeldende regulerings- og bebyggelsesplan er det tegnet inn og målsatt byggegrenser for utbygging/påbygging av det enkelte rekkehus. Byggegrensene er også angitt i meter for det enkelte forslag for hver hustype. I regulerings- og bebyggelsesplanen er hustype benyttet som betegnelse. ( I Vedlegg 14, er det en oversikt over hustyper relatert til adressene i borettslaget.) Borettslaget vil ha en restriktiv holdning til utbygging/påbygging av rekkehusene som overskrider disse grensene. Et ønske om en slik overskridelse av grensene vil uansett måtte godkjennes av generalforsamlingen i borettslaget, og med negativ innstilling fra styret dersom ikke særlige og tungtveiende grunner ligger bak ønsket.

Byggegrenser for uteoppholdsplass

I regulerings- og bebyggelsesplanen er det bemerket at utbygging/påbygging av rekkehusene, vil redusere de private hagearealene, men ikke mer enn at resterende del vil kunne fungere som lekeareal/ uteoppholdsplass.

I utgangspunktet er alle utearealer i borettslaget fellesområder. I regulerings- og bebyggelsesplanen vedtatt av Oslo byplankontor den 6. november 1980 er det imidlertid skissert områder for opparbeidelse av uteoppholdsplass for det enkelte rekkehus. Denne skissen finner du på Grenser for opparbeidelse av private utearealer. Skissen har vært fulgt fra borettslagets etablering og skal fortsatt følges.

Å gå utenfor disse grensene vil borettslaget ha en kritisk holdning til fordi det vil gå utover fellesarealene. Det betyr at dersom rekkehuset er utbygd/påbygd, skal bygges ut/bygges på, gir det ingen rett til å utvide grensene for uteoppholdsplass for å oppnå samme areal for uteoppholdsplass som før utbyggingen/påbyggingen av rekkehuset. Et ønske om en slik overskridelse av grensene vil uansett måtte godkjennes av generalforsamlingen i borettslaget. Styret skal, dersom ikke særlige tungtveiende grunner ligger bak, ha en positiv innstilling til dette (Se første setning i avsnittet).  

 

Tiltak på gavlvegg

I regulerings- og bebyggelsesplanen fremgår følgende.

Det er lagt inn byggegrenser med mulighet for tilbygg i gavl. Maksimum byggegrense er foreslått til 3 meter ut fra veggliv. Utvidelse i gavl er ikke innarbeidet som et eget tilbyggingsalternativ da det vil måtte bli forskjellig for de ulike boligtypene. Tilbygg i gavl vil i hvert enkelt tilfelle være gjenstand for vanlig byggesaksbehandling.

På ekstraordinær generalforsamling den 15. mars 1989, ble det likeledes vedtatt at ved bygging på gavlvegg skal det være minimum 120 cm mellom hver rekke for å sikre gjennomgang mellom rekkene.

 

GENERELLE FORHOLD

Tiltakshaver

For de typene tiltak som er omhandlet i denne veiledningen kan andelseier selv være tiltakshaver og søke om godkjenning av tiltak.

Egenerklæring

Gjennomføring av ønskede tiltak er det den enkelte andelseier som forestår. Andelseier må som en del av søknad om tiltak underskrive egenerklæring som klargjør andelseiers ansvar og ansvarsforholdet mellom andelseier og og borettslaget. Egenerklæringen følger som

Vedlegg 13.

 

Ansvarsrett

Arbeidene skal utføres i henhold til de krav som stilles med hensyn til kvalitet.

Andelseier plikter å bruke firma eller person med ansvarsrett i de tilfeller hvor tiltaket berører bygningens konstruksjon, VVS, elektro eller branntekniske forhold.

Andelseier står fritt i selv å velge person eller firma med ansvarsrett.

 

Nabovarsel

Internt i borettslaget er vi ikke naboer i plan- og bygningslovens forstand. Likevel skal tilstøtende beboere som blir/kan bli berørt skriftlig varsles om tiltaket, og gi skriftlig aksept. Dersom tilstøtende beboere motsetter seg tiltaket kan det klages inn for styret i borettslaget.

 

Dokumentasjon

Andelseier plikter å utarbeide detaljert beskrivelse av prosjektet, hvor tiltakets art, utforming, høyde, bredde og størrelse fremkommer på målsatte tegninger.

 

Tiltak i forhold til naboer

Samme husrekke skal så lang det er mulig ha samme uttrykk. Det gjelder både utbygging/ påbygging av rekkehusene og andre tiltak i tilknytning til dette, samt tiltak på uteoppholds-plass. Borettslaget vil vektlegge dette ved godkjenning av søknader om tiltak.

 

TILTAKSTYPER

I det etterfølgende vil de enkelte tiltak bli omtalt både med hensyn til bygningstekniske krav, søknadsprosess, og godkjenningsorganer.

Utbygging/påbygging av rekkehusene

 Av regulerings- og bebyggelsesplanen fremgår det at det ikke stilles krav om felles utbygging. Hver boenhet kan derfor bygges ut enkeltvis i henhold til fastlagt plan for utbygging/påbygging.

Utbygging/påbygging av rekkehusene slik det fremgår av regulerings og bebyggelsesplanen skal godkjennes av styret i borettslaget og Plan- og bygningsetaten (Pbe) i Oslo kommune.

Søknaden skal følge de retningslinjene og den veiledningen Pbe har utarbeidet og som finnes på www.plan-og-bygningsetaten.oslo.kommune.no under overskriften ”Byggesak” med tilhørende veiledning ”Ønsker du å bygge tilbygg”.

Balkonger eller terrasser skal gis en utforming og materialbruk som er i samsvar med vedtatt bygningsgrammatikk. Byggebeskrivelse finnes i Vedlegg 12.

Rekkverk for terrasser og balkonger skal følge utforming og spesifikasjoner som angitt i Vedlegg 4 eller Vedlegg 5.

Dersom det ønskes utvendig trapp til terrasse eller balkong skal byggebeskrivelse og bygningsgrammatikk følge spesifikasjoner i Vedlegg 1 og Vedlegg 12.

Ferdig utarbeidet søknad skal sendes styret i borettslaget for godkjenning. Med søknaden skal følge signert og datert Egenerklæring.

Når søknaden skriftlig er godkjent av styret i borettslaget, sendes søknaden videre til Pbe.

Dersom søknaden ikke blir godkjent av styret i borettslaget, skal den ikke sendes Pbe. Avslås søknaden, vil søker få begrunnelse og hva som eventuelt må rettes opp før søknaden kan fremmes på ny.

Godkjenning av en søknad i styret i borettslaget gir ingen garanti for at søknaden blir godkjent av Pbe.

Andre tiltak

  • Platting/ute gulv 
  • Oppføring av mindre frittliggende bygning (bod) 
  • Innsetting/fjerning av vinduer/kjellervinduer/takvinduer 
  • Mindre forstøtningsmurer 
  • Levegg (skjermvegg) 
  • Gjerde 
  • Mindre fylling eller planering av terreng (arrondering)       

 

For ovennevnte tiltak gjelder følgende generelle regler.

Utgangspunktet er Pbes veileder ”Unntatt søknadsplikt” som finnes på www.plan-og-bygningsetaten.oslo.kommune.no under overskriften ”Byggesak”.

Ligger det ønskede tiltaket/tiltakene innenfor de rammene Pbe har spesifisert i ovennevnte veileder, er tiltaket ikke søknads- eller meldepliktig i forhold til Pbe.

Søknad om ønskede tiltak skal likevel alltid godkjennes av styret i borettslaget. Søknad skal utformes i samsvar med de krav Pbe stiller til søknad om tiltak. Med søknaden skal følge signert og datert Egenerklæring

Dersom det fremmes søknad om flere tiltak, avgjør styret i borettslaget om søknad likevel skal sendes Pbe for godkjenning. Dette kan også ses i sammenheng med allerede godkjente tiltak for samme rekkehus.

Alle tiltak av ovennevnte typer, skal ligge innenfor tomtegrensen for rekkehuset.

Dersom ønskede tiltak ligger utenfor rammene spesifisert i veilederen ”Unntatt søknadsplikt” utformes søknad til Pbe. En slik søknad skal forelegges styret i borettslaget til godkjenning før den sendes Pbe.

Spesielle forhold knyttet til 

  •  Platting/ute gulv, med eller uten rekkverk 
  • Oppføring av mindre frittliggende bygning (bod) 
  • Innsetting/fjerning av vinduer/kjellervinduer/takvinduer 
  • Mindre forstøtningsmurer 
  • Levegg (skjermvegg) 
  • Gjerde 
  • Mindre fylling eller planering av terreng (arrondering)       

Platting/utegulv med eller uten rekkverk

Skal det settes opp rekkverk rundt platting/utegulv, skal rekkverket være i samsvar med bygningsgrammatikk (utforming) som angitt i Vedlegg 2 eller Vedlegg 3.

Oppføring av mindre frittliggende bygning (bod)

Størrelsen på slik bygning skal veiledende ikke være større enn 5 – 6 kvadratmeter. Utformingen skal så langt mulig være i samsvar med utformingen vist i Vedlegg 6.

Der et rekkehus har gavlvegg bør bygning i utgangspunktet legges til gavlvegg på inngangssiden.

Ønskes bygning på hagesiden der det ikke er gavlvegg, bør de plasseres rygg mot rygg i grenselinjen mellom rekkehusene som vist i Vedlegg 6.

Innsetting/fjerning av vinduer/kjellervinduer/takvinduer

Innsetting av nye vinduer skal følge skjema for vinduer og vindusdører som spesifisert i Vedlegg 7.

Takvinduer skal følge spesifikasjonene i Vedlegg 8 (under utarbeidelse).

Dersom det ønskes innsatt vindu(er) på endevegg/gavlvegg, og det ikke er vinduer der fra før, må Pbe søkes om godkjenning av tiltaket. 

Mindre forstøtningsmurer

Her må det tas stilling til saker og ting, Vedlegg 9 (under utarbeidelse).

Levegg (skjermvegg)

Levegg skal følge bygningsgrammatikken i Vedlegg 10.

Leveggens størrelse skal ikke overskride 1,8 meter i høyden og 3 meter ut fra veggliv.

Gjerde

Gjerde skal følge bygningsgrammatikken i Vedlegg 11.

 

VEDLEGG

1. Utvendig trapp til terrasse/balkong 

2. Stående rekkverk – platting/utegulv 

3. Liggende rekkverk – platting/utegulv 

4. Stående rekkverk – terrasse/balkong 

5. Liggende rekkverk – terrasse/balkong 

6. Oppføring av mindre frittliggende bygning (bod)

7. Innsetting/fjerning av vinduer/kjellervinduer 

8. Takvinduer (ny) (under utarbeidelse) 

9. Mindre forstøtningsmur (ny) (under utarbeidelse) 

10. Levegg (skjermvegg) (ny) (under utarbeidelse) 

11. Gjerde 

12. Byggebeskrivelse (under revisjon) 

13. Egenerklæring 

14. Adresse, hustype og utbyggings/påbyggingsversjon